En México, la institución encargada de llevar el orden y control de las operaciones inmobiliarias es el Registro Público de la Propiedad (RPP), el cual, en 31 de las 32 entidades federativas, se encarga de dar publicidad a todos los actos relacionados con los inmuebles que es su deber registrar.
Mucho se ha debatido sobre la naturaleza jurídica de dicho registro, algunas opiniones consideran que las operaciones inmobiliarias están incompletas sin su correspondiente inscripción en el RPP, mientras que la opinión mayoritaria considera que el registro no es un elemento fundamental para la existencia y ejercicio de los derechos que se tienen sobre un inmueble.
Los Códigos Civiles de las entidades federativas (con la única excepción del estado de Quintana Roo), señalan que los derechos establecidos sobre un inmueble pueden ser inscritos en el RPP, pero al mismo tiempo protegen los derechos de aquellas personas que realizan operaciones inmobiliarias sin registrarlas, permitiendo ejercer acciones contra cualquiera que, actuando de mala fe, obtenga un beneficio por esta circunstancia.
En esos mismos ordenamientos se establece que la naturaleza del RPP es meramente declarativa y de publicidad, es decir, su único fin real es que los actos jurídicos llevados a cabo sobre los inmuebles que tiene registrados sean de acceso público, para cualquier tercero que pudiera tener interés en conocerlos.
Tomando en cuenta estas consideraciones, podemos concluir que el espíritu de la ley reconoce y protege el derecho de cualquier persona a realizar operaciones inmobiliarias, de buena fe, sin necesidad de inscribirlas en el RPP para que queden protegidas y a salvo. Esto permitirá en un futuro que existan nuevas formas de transmitir derechos sobre inmuebles de una forma más eficiente, sin necesidad de involucrar los problemas burocráticos que siempre han acompañado a la operación de los Registros Públicos de la Propiedad en las entidades federativas.
Cualquier transmisión de derechos, llevada a cabo por las partes involucradas en un negocio
inmobiliario, que permita reforzar o demostrar plenamente la buena fe de ambas al llevar a cabo la transmisión, tendrá la protección plena de la ley y permitirá que el acto equiparable a una transmisión formal de derechos, al recibir protección plena de las leyes locales y federales por la naturaleza del acto y la convicción plena de la buena fe de los participantes en el mismo.
